李永乐 数学讲师
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《民法学》第十一章 用益物权（下）
第四节 地役权
一、地役权的概念和特征
地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，如通行权、取水权、采光权、眺望权。此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
1.地役权的设立 | （1）地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记；但未经登记，不得对抗善意第三人； （2）约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限； （3）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。 |
2.地役权的从属性 | 地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权。 土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，除合同另有约定外，地役权一并转让。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 |
3.地役权的内容 | 1. 地役权人的权利： （1）按照合同约定的利用目的和方法利用供役地； （2）在供役地内为必要的附属行为； （3）在权利受到侵害时要求侵权人承担侵权的民事责任。 2. 地役权人的义务： （1）行使地役权时应尽量减少对供役地权利人物权的限制； （2）维护为行使地役权而在供役地修建的设施，并在不妨碍地役权行使的限度内允许供役地权利人使用这些设施。 |
二、相邻关系与地役权的区别
相邻权关系和地役权在考试中经常喜欢进行对比考查，故而，需要考生对二者的区别予以准确的把握。
性质不同 | 地役权是一项独立的用益物权，相邻关系体现的是所有权的延伸限制。 |
产生依据不同 | 地役权基于当事人之间的合同而产生，相邻关系基于法律的规定产生。 |
内容不同 | 地役权是当事人超出相邻关系的限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿。相邻关系则是相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的。 |
前提条件不同 | 地役权不以不动产相邻为前提，相邻关系则以此为条件。 |
【真题在线】
（2013/非/47/多）甲为自己房屋使用的便利与乙签订地役权合同，约定 ５年内乙不得加盖楼房，甲支付５万元。合同签订后，双方办理了登记手续。３年后甲去世，房屋由丙继承。同年，乙将楼房卖给丁，随后丁加盖楼房，遭丙阻止。在本案中（ ）
A.丙无权制止丁加盖楼房 B.地役权由丙享有
C.地役权不因甲死亡而消灭 D.丁有权要求乙承担违约责任
第五节 居住权
一、居住权的概念和特征
居住权是指自然人为满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。
居住权的特征包括：
（1）居住权的主体限于自然人；
（2）居住权的内容是占有、使用他人的住宅；
（3）居住权的客体是他人的住宅；
（4）居住权的设立目的是满足权利人生活居住的需要；
（5）居住权原 则上是无偿的，当事人另有约定的除外；
（6）居住权具有专属性，依附于特定人的身份而存在，故不得转 让、继承，并因居住权人死亡而消灭；
（7）居住权是有期限的物权。
二、居住权的设立
设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（1）当事人的姓名或者名称和住所；
（2）住宅的位置；
（3）居住的条件和要求；
（4）居住权期限；
（5）解决争议的方法。
国对居住权釆取登记设立主义。《民法典》规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
三、居住权的内容
居住权人享有的权利包括：
（1）按照合同的约定占有、使用他人的住宅。使用的目的应当限于自己生活居住的需要，故不得出租设立居住权的住宅，但是当事人另有约定的除外；
（2）在权利受到侵害时主张物权保护或者请求侵权人承担侵权责任，如请求排除妨害或者消除危险、赔偿损失等。
居住权人承担的义务包括：行使居住权时应当妥善使用他人住宅，避免对住宅造成损害；
四、居住权的消灭
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
以遗嘱方式设立居住权的，参照适用以合同方式设立居住权的有关规定。
